Alugaflex
Dúvidas Frequentes
1. O laudo de vistoria de entrada é um documento indispensável ao contrato?
Este documento constitui obrigação do locador e direito do locatário. Os contratos locativos normalmente afirmam que o imóvel está em perfeitas condições de uso e habitabilidade. A presunção, portanto, ao contrário do que muita gente pensa, é favorável ao locador. Nestes casos, somente com a vistoria de entrada em mãos, poderá o locatário contestar eventual pedido indenizatório, que não coincida com a realidade inicial.
2. Quando da devolução do imóvel, posso me recusar a receber as chaves, se este não estiver nas mesmas condições do laudo de entrada?
Em nenhuma hipótese o locador pode se recusar ao recebimento das chaves, pois abre ao locatário o direito de depositá-las em juízo, caso em que o locador arcará com o pagamento das custas e honorários advocatícios. No exemplo descrito, deve recebê-las, passando recibo por escrito, ressalvando os reparos necessários. Em seguida notificar o inquilino e fiadores para realizá-los, cobrando os dias ou tempo necessários à sua realização. Em caso de recusa deve instruir pedido de cobrança judicial, com a vistoria de entrada e de saída, assim como os orçamentos respectivos.
3. No caso de prorrogação por prazo indeterminado, como se poe término ao contrato locatício?
Tanto locador quanto locatário devem promover expressa notificação prévia, com trinta dias de antecedência, o que porá fim à locação. Em caso de inexistência de notificação por parte do locador, este não poderá retomar o imóvel. Em caso de inobservância pelo locatário, este pagará multa equivalente a um mês de aluguel e encargos.
4. Como funciona o contrato locatício após o término contratual. É necessária a renovação por escrito?
Após o termino do prazo contratual, tanto na locação residencial quanto comercial o contrato é prorrogado automaticamente, por prazo indeterminado, permanecendo válidas todas as cláusulas e condições do contrato original. Assim é desnecessária sua renovação expressa ou por escrito.
5. Até que momento duram as garantias? E como pode exonerar-se o fiador de uma fiança prestada sem limitação de tempo?
Salvo disposição em contrário, as garantias duram apenas pelo prazo contratual. Pode ser pactuado que a garantia perdure até a devolução do imóvel (prazo indeterminado). Neste caso remanescem válidas quaisquer das formas de garantia, até a efetiva entrega das chaves. Caso o fiador pretenda exonerar-se da fiança, após o término do prazo, bastará promover a notificação prévia ao locador, com prazo de 60 (sessenta) dias.
6. Quais as possíveis garantias para o contrato de locação?
As garantias são: 1) Fiança; 2) Seguro fiança locatícia; 3) Título de Capitalização; 4) Caução em dinheiro, móveis ou imóveis. Estas são excludentes, ou seja, é vedado pactuar mais de uma forma de garantia.
7. É possível pactuar expressamente a obrigação ao locatário de pagar o IPTU. E quanto ao fundo de reserva?
É permitido pela Lei do Inquilinato transferir a responsabilidade pelo IPTU ao locatário. Porém é vedado estabelecer esta responsabilidade quanto ao fundo de reserva. Note-se que no silêncio do contrato, o IPTU será sempre pago pelo locador, pois a dívida é do imóvel.
8. Sou locador, meu inquilino quer construir algumas benfeitorias no imóvel. Sou obrigado a indenizá-lo?
É muito comum que o inquilino, tanto nas locações residenciais quanto comerciais introduza modificações, acessões ou benfeitorias (banheiros, aumento de área construída etc.), que tanto podem justificar-se por necessidade, quanto para benefício e incremento de sua atividade comercial. Nestes casos, a Lei do Inquilinato (artigo 35) é expressa em permitir que estas benfeitorias sejam incorporadas ao imóvel, sem qualquer direito a indenização. Porém a pactuação deve ser expressa. No silêncio do contrato, o locatário deverá ser indenizado, podendo reter o imóvel até integral satisfação do investimento.
9. O que acontece caso não haja cumprimento das obrigações contratuais pelas partes (locador e locatário)?
Em caso de descumprimento pelo locador, ficará este sujeito à rescisão contratual cumulada com perdas e danos. Quanto ao locatário, ficará sujeito à ação de despejo cumulada com as multas contratuais pactuadas, além da indenização por reparos.
10. Quais as principais obrigações e responsabilidades do locatário?
São várias, previstaS no artigo 23 da Lei do Inquilinato, porém as mais importantes são: A) Pagamento pontual dos aluguéis e encargos. B) Servir-se do imóvel ao fim destinado (comércio ou residência). C) Não ceder ou transferir o contrato e a posse direta do imóvel, sem expresso consentimento do locador. D) A manutenção do imóvel, com os mesmos cuidados com se fosse seu.
11. Quais as principais obrigações e responsabilidades do locador?
São várias, previstas no artigo 22 da Lei do Inquilinato. As mais importantes são: a entrega do imóvel em condições de servir ao fim a que se destina, e sua manutenção no período. Por exemplo, o locador não pode entregar um imóvel a ser utilizado para fins comercias sem a fiação elétrica, ou para a instalação de uma atividade não permitida pelo zoneamento municipal. Ou ainda em uma locação residencial, entregar o imóvel sem instalações hidráulicas (banheiro, etc.) Por fim, havendo qualquer reparo estrutural necessário (telhado, etc.), não causado pelo inquilino, a obrigação de reparo é do locador.
12. O locatário, qualquer que seja a modalidade de locação (comercial ou residencial), pode emprestar ou ceder o imóvel?
Não, somente com autorização escrita do locador. A Lei do Inquilinato é tão rigorosa na proibição, que mesmo que o locador tenha ciência do empréstimo há bastante tempo, porém sem autorização expressa (escrita), este pode retomar o imóvel (despejo), fundamentado na cessão inconsentida.
13. Quais outras formas de desfazimento de uma locação em curso?
A) Através de mútuo acordo (distrato) que deve ser elaborado por escrito. B) Quando ocorrem infrações contratuais graves, tais como falta de pagamento do aluguel e encargos, cessão inconsentida, falta de conservação etc. Obs. Relembre-se que a ação para a retomada é sempre a ação de despejo.
14. Comprei um imóvel que já estava locado. Preciso fazer novo contrato?
Não necessariamente. Nesse caso ocorre a sub-rogação legal, transmitindo-se ao comprador-locador todos os direitos e obrigações do contrato. O mesmo ocorre no caso de morte do locador, com a transmissão automática dos direitos aos herdeiros.
15. A venda interrompe a locação?
Sim, neste caso o comprador do imóvel ou promissário comprador (venda a prazo), e desde que o contrato esteja registrado no registro imobiliário, poderá pedir o imóvel (denunciar), bastando notificação ao inquilino com noventa dias de antecedência.
16. Sou locatário de imóvel que foi posto à venda. Tenho direito de preferência na compra?
Sim, conforme a Lei do Inquilinato, o locador deve notificar o locatário que o imóvel foi posto à venda, informando as condições do negócio (preço, prazo etc.). O inquilino, por sua vez, tem trinta dias para exercer a compra, ou caducará este direito. Porém, na prática esta prerrogativa dificilmente é exercida, pois só há obrigatoriedade (obrigação legal de venda ao inquilino), se o contrato estiver registrado no Cartório de Registro de Imóveis, pelo menos trinta dias antes da venda, o que dificilmente acontece. Nestes casos, resta ao locatário preterido pleitear perdas e danos.
17. Mas se o empregador determinar a transfêrencia do inquilino?
Neste caso, para livrar-se inteiramente da multa, deve notificar por carta do empregador, com trinta dias de antecedência. Não pode ser mera notificação verbal.
18. O locatário pode devolver o imóvel durante o prazo contratual?
Sim, basta pagar a multa proporcional determinada pela Lei do Inquilinato: Geralmente três aluguéis. Por exemplo, se ficou seis meses em um contrato de um ano, pagará meia multa.
19. O locador pode pedir a devoluçao do imóvel, antes do término do contrato, pagando a multa contratual?
Não, nem mesmo pagando a multa contratual. Neste caso somente por distrato amigável e com o consentimento do locatário.
20. Meu pai me emprestou um imóvel. É possível alugá-lo, sem ser o proprietário?
É perfeitamente possível. Não se pode confundir a figura do locador (senhorio) com a do proprietário. Assim, é possível que quem não é proprietário alugue um imóvel. Como exemplo, temos a figura do usufrutuário.
21. Possuo um imóvel que está ocupado por um parente (ou terceiro) há dois anos - não temos contrato escrito - e ele pagou o aluguel poucas vezes, qual ação tomar?
Embora a situação descrita seja semelhante a um empréstimo gratuito (COMODATO). Na verdade a relação é de locação verbal (provada pelo recibo). Neste caso, a ação a ser proposta é a de DESPEJO. Qualquer outra importará na extinção do processo pelo juiz, por falta de adequação processual.
22. É permitido cobrar aluguel adiantado?
Não, essa situação caracteriza até mesmo infração penal. O aluguel deve ser pago com o mês vencido; salvo na locação por temporada (praia ou para realização de curso), pelo prazo máximo de três meses.
23. O valor da locação pode ser modificado (aumentado ou diminuído), durante o prazo estipulado?
Não, os reajustes e respectivos índices são previstos por lei e somente incidem no aniversário do contrato. Qualquer modificação para mais ou menos, somente por mútuo acordo, ou por revisão judicial após três anos do início.
24. Qual o prazo ideal no contrato de locação comercial?
Nas locações comerciais é livre a pactuação, que pode ser de um ano, dois, três etc. Deve-se, no entanto, evitar a locação por cinco anos ininterruptos (contrato escrito), pois permite nestes casos, a renovação compulsória pelo locatário, que poderá exercer este direito seis meses antes do término contratual.
25. Qual o prazo ideal no contrato de locação residencial?
Nas locações residenciais o espírito da Lei do Inquilinato visa a proteção à família, que não pode ser compelida a se mudar todos os anos. Assim, dependerá: A) Se o locador tem mais de um imóvel, convém fazer pelo prazo de 30 meses, pois ao final deste prazo, basta pedir o imóvel por não mais convir a locação (é chamada denúncia vazia ou imotivada). Caso locado por prazo menor, a lei só autoriza a retomada ao final de cinco anos. B) Se o locador possuir apenas um imóvel, pode-se pactuar a locação por um ano (ao final poderá pedir para uso próprio). Caso não pretenda utilizar-se do imóvel ao final de um ano, deve também locar por trinta meses. Obs: O pedido de retomada para uso próprio tem a presunção legal de sinceridade. O locador obterá por certo o despejo do imóvel. Constatada, porém, a falsidade na motivação, ficará sujeito a elevadas multas, sem prejuízo da sanção penal prevista.
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